Urådighetserklæring

Urådighet er et begrep som ofte brukes i tilknytning til fast eiendom. Kort fortalt betyr urådighet at den som er eier ikke kan råde helt fritt over sin egen eiendom.

Av Thomas Nygaard, fagansvarlig fast eiendom/advokat MNA

Det er her snakk om rettslige disposisjoner. For eksempel vil et forbud mot å selge eller pantsette eiendom X uten person Ys samtykke være typisk innhold i såkalte urådighetserklæringer.

Begrepet urådighet brukes gjerne i forbindelse med salg av eiendom. Da brukes urådighetserklæringer for å hindre at eier disponerer over eiendommen uten samtykke fra andre som er gitt medbestemmelsesrett. Det betyr at eieren ikke kan selge eller stifte ny gjeld med pant i eiendommen uten samtykke fra den som er oppført som rettighetshaver i urådighetserklæringen. Det er da gjerne eiendomsmegler som får tinglyst en urådighetserklæring, og på den måten sikrer at salgsprosessen skjer på en trygg måte.

Megler skal ikke bare finne en kjøper, men også sørge for at oppgjøret gjennomføres riktig. Med en tinglyst urådighetserklæring sikrer man at eieren ikke kan selge eller pantsette eiendommen uten samtykke fra egen megler. Urådighet formuleres da gjerne som et salg- og pantsettelsesforbud. Megler blir oppført som rettighetshaver, og den som må samtykke til tinglysing.

Det forhindrer for så vidt ikke at selger i praksis kan inngå avtale om salg uten at megler er involvert. Kjøper vil imidlertid ikke få tinglyst skjøte, og dermed hjemmel til eiendommen, uten at megler samtykker. Tinglysingsmyndighetene vil ellers nekte skjøte tinglyst. Det samme gjelder hvis selger forsøker å ta opp nye lån med pant i eiendommen.

Gir ikke vern mot utleggspant

Merk at urådighet ikke gir vern mot hjemmelshavers kreditorer. Disse kan få utleggspant til tross for at det er tinglyst urådighet. Den sikrer kun mot rettslige disposisjoner som eier vil gjøre frivillig.

Sikringsobligasjon

Ved salg gjennom eiendomsmegler tinglyses gjerne en såkalt sikringsobligasjon sammen med en urådighetserklæring. Dette er et midlertidig pantedokument pålydende kjøpesum eller gjerne et litt høyere beløp for å være på den sikre side.

Normalt overdras en eiendom "fri for heftelser". Kjøper skal ikke overta eiendommen med panteheftelser. Når eiendommen selges, sørger oppgjørsmegler først for å innfri disse heftelsene, og selger får kun overskuddet utbetalt. Ved overføring av hjemmel slettes også sikringsobligasjon og urådighetserklæring.

Utenfor salg av eiendom

Også utenfor en salgsprosess, kan det hende at urådighet dukker opp på utskrift fra grunnboken hvis man sjekker en eiendoms heftelser.

De vanligste formene for urådighet er fortsatt salg- og pantsettelsesforbud. Det kan for eksempel hefte et salgsforbud på eiendommen som gjelder i en viss tid, eller som hindrer salg ut av familien. Et annet eksempel er forbud mot fradeling.

Praktisk for samboere

Et praktisk eksempel er hvor samboere skal eie bolig sammen, men kun én står som eier. I utgangspunktet anbefales at reelle eierforhold fremgår av skjøte. Ønske om å unngå dokumentavgift innebærer likevel at mange vil unngå å tinglyse begge som hjemmelshavere. Som en sikkerhet for den andre kan det da tinglyses en urådighetsklausul som hindrer hjemmelshaver i å selge eller pantsette uten den andres samtykke. Urådighet kan kombineres med et pantedokument for et beløp som dekker dennes eierandel. Da oppnår man også et bedre vern mot hjemmelshavers eventuelle kreditorer. Det er også viktig at partene inngår en samboeravtale der det fremgår at de er sameiere i boligen.

Hvordan tinglyse urådighet

Hjemmelshaver kan selv tinglyse, eller må selv gi samtykke til at det tinglyses urådighet på eiendommen. Det kan for eksempel stå i testament eller skjøte, eller følge av egen erklæring, for eksempel Kartverkets skjema " Erklæring om rettighet i fast eiendom ".

Endring og sletting

Urådighet i forbindelse med salg av eiendom er helt midlertidig, og slettes ved overskjøting.

Hvor det er tinglyst en urådighetsklausul som hefter over tid, kan det imidlertid bli svært upraktisk for eier. Det legger en begrensning på hvordan man kan råde over eiendommen. Klausulen kan etter hvert ha utspilt sin rolle, eller få konsekvenser som kanskje ikke var tiltenkt. Hvis det ikke er angitt hvor lenge urådigheten er ment å vare, faller den ikke bort uten videre.

Endring eller sletting krever i utgangspunktet samtykke fra rettighetshaveren. Hvor rettighetshaver ikke er i live, og det ellers ikke er mulig å slette på annen måte, kan det finnes en siste utvei i stiftelsesloven § 55. Det er en forutsetning at forholdene klart har endret seg siden opprettelsen, og at urådigheten nå innebærer en åpenbar ulempe.