Under leieforholdet

Med en god, skriftlig kontrakt er det enklere å unngå uforutsette problemer under leieforholdet.

1. Endring i husleien, (husl.l. kap. 3 og 4)

Utleier kan ikke kreve tilleggsbetaling i leieperioden, verken til elektrisitet, vedlikehold, eller annet, med mindre dette kommer tydelig frem i kontrakten.

Derimot kan utleier under leieforholdet øke husleien av to lovlige grunner:

Husleien kan indeksreguleres
Én gang i året kan husleien justeres etter konsumprisindeksen, med minst én måneds skriftlig varsel.

Ettårsfrist
Men husleien kan ikke indeksreguleres før ett år etter at kontrakten ble signert.

Konsumprisindeksen (KPI) beregnes av Statistisk sentralbyrå og viser prisutviklingen på varer og tjenester som forbrukere etterspør.

Her kan du selv beregne hvor mye din husleie kan økes.

Hvis konsumprisindeksen skulle synke, kan leietakeren kreve at leien reduseres tilsvarende.

Gjengs leie
Den andre måten husleien kan justeres på under leieforholdet, er ved tilpasning til gjengs leie.

Gjengs leie er prisen tilsvarende boliger, i tilsvarende område, på like vilkår, leies ut for.

Først etter 2 ½ år
Imidlertid kan ikke utleier kreve leien økt til gjengs leie før 2 ½ år ut i leieperioden, med virkning først 6 måneder senere. Det vil si at leietakeren må ha bodd i boligen i minst tre år før leien kan reguleres til gjengs leie. En leietaker kan på samme vilkår kreve leien redusert hvis han betaler mer enn gjengs leie. 

2. Mangler

Leieboligen kan ha mangel, (husl.l. §§ 2-2 – 2-5):

  • hvis boligen ikke er i avtalt stand
  • hvis utleieren har gitt feil opplysninger om boligen eller har holdt tilbake opplysninger som leietakeren kunne regne med å få da avtalen ble inngått.
  • hvis utleieren ikke oppfyller sine plikter til vedlikehold, opprettholder ro og orden, med mer

Leietakeren kan ikke klage på det hun eller han kjente eller måtte kjenne til ved avtaleinngåelsen (husl.l. § 2-6), med mindre utleieren har opptrådt i strid med redelighet og god tro.

"Innen rimelig tid"
Leietaker kan tape sitt krav hvis han ikke så raskt som mulig klager til utleieren. Det kan være ulik frist for klage på feil som eksisterte allerede ved overtakelsen, og feil som oppstår senere. En tommelfingerregel kan likevel være at kravet må fremmes senest to måneder etter at feilen ble oppdaget.

Rettingsplikt
Leietaker kan kreve at utleier retter mangler for egen regning (husl.l. § 2-10).

Motsatt kan ikke leietakeren kreve avslag i leien hvis leietakeren retter feilen innen rimelig tid etter at det er fremsatt krav om det.

Men hvis utleier ikke utbedrer feilen, kan leieren kreve erstattet forsvarlige utgifter til retting.

Avslag i leien (husl.l. § 2-11)
Ved forsinket overlevering eller mangel kan leietaker kreve avslag i leien. Ved mangel skal avslaget tilsvare reduksjonen i leieverdi så lenge mangelen er til stede.  

Heving av leieavtalen (husl.l. § 2-12)
Leieren kan heve leieavtalen hvis forsinkelse eller mangel medfører vesentlig mislighold. Dette krever betydelig avvik fra avtalen, og hvis leietakeren vurderer å heve avtalen, anbefaler vi at advokat kontaktes for å gjøre en vurdering av saken. Det samme gjelder hvis utleier ønsker å heve avtalen med leietakeren.

Erstatningsbolig (husl.l. § 2-13)
Et vanlig spørsmål er om man kan kreve dekket kostnadene til erstatningsbolig ved mangler under leieperioden. Det er i praksis kun når leiligheten er ubeboelig at dette vil være aktuelt. Når leieboligen har en mangel, er det vanligere å kreve avslag i leien så lenge mangelen består, etter at man så raskt som mulig har reklamert over forholdet.

Ved krav om dekning av utgifter til erstatning og erstatningsbolig, kreves ansvarsgrunnlag og  økonomisk tap. Tapet må kunne dokumenteres. Ved spørsmål om erstatning anbefaler vi at advokat kontaktes for en vurdering av saken. Undersøk også hva innboforsikringen din dekker.

3. Konfliktløsning

Hvis leietaker og utleier ikke blir enige, finnes dessverre ingen rask løsning av konflikten.

Hvis partene er enige om å mekle, kan man kontakte konfliktrådet i kommunen hvor leieboligen befinner seg, og få hjelp til å innkalle motparten til møte.

Hvis partene ikke blir enige, kan man få hjelp hos forliksrådet i kommunen med å innklage saken. I Oslo og Akershus, Hordaland og Trøndelagsfylkene klager man til Husleietvistutvalget istedenfor forliksrådet.

Hvis man ikke klarer å løse konflikten, og denne er av et visst omfang, anbefaler vi at man kontakter advokat for å få saken vurdert av en ekspert.

4. Ro og orden

Her er normal folkeskikk en god tommelfingerregel. Utleier plikter å opprettholde "vanlig ro og orden" (husl.l. § 5-2), leieren plikter å følge "vanlige ordenregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt".

5. Dyrehold

Det fremgår av husl.l. (§ 5-2) at selv der utleieren har fastsatt forbud mot dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller de øvrige brukerne av eiendommen. Bestemmelsen innebærer interesseavveining mellom hensynet til utleier og leietaker, og medisinske årsaker kan være en slik "god grunn". Rekkevidden av denne bestemmelsen er nok mer omstridt enn den tilsvarende bestemmelsen i for eksempel borettslagsloven. Hvis utleier har nedlagt forbud mot dyrehold, oppfordrer vi leietaker til å rette seg etter dette.

6. Nærmere om vedlikehold

Hvis utleier ikke overholder vedlikeholdsplikten sin, kan leietakeren krave avslag i leien. Ved større mangler, kan utleier heve avtalen.  

Leietaker plikter etter husl.l. § 5-3 å vedlikeholde

  • dørlåser
  • kraner
  • vannklosetter
  • elektriske kontakter og brytere
  • røykvarsler og brannslukkingsutstyr (inkludert jevnlig testing, batteriskift, o.l.)
  • varmtvannsbeholder
  • inventar og utstyr i boligen som ikke er en del av den faste eiendommen.

7. Adgang til boligen

Utleieren kan ikke gå inn i boligen uten at leietakeren vet om det. Leietakeren må slippe inn utleieren for nødvendig tilsyn og vedlikehold, men skal ha beskjed i rimelig tid før dette skjer. Unntak for nødsituasjoner, for eksempel vannlekkasjer.

8. Framleie

Utgangspunktet er at leietakeren ikke kan leie ut til andre uten samtykke fra utleieren (husl.l. §7-2)

Godkjennelse kreves også hvis framleieren selv fortsatt skal bo i leiligheten, men i dette tilfellet skal utleier ha saklig grunn til å nekte framleie.

Passivitet
Hvis utleier ikke svarer på skriftlig søknad om framleie innen én måned, regnes søknaden som innvilget.

9. Hvem kan flytte inn?

Ektefelle, samboer, barn og andre nærstående kan fritt tas opp i husstanden
(husl.l. § 7-1).

Les også:
Oppstart av leieforhold
Avslutning av leieforhold
ABC for utkastelse ved betalingsmislighold
Lovlighetsmangler