Når samboeravtalen sier noe annet enn grunnboka

Når samboeravtalen sier noe annet enn grunnboka

Samboere skal også ha trygge rammer rundt privatøkonomien. Det får de i samboeravtalen. Særlig viktig er avtalen når skjøtet/grunnboka viser annen eierandel enn hva som er reelt. Dette kan bli satt på spissen hvis den ene parten går konkurs.

Et tenkt eksempel

Et samboerpar er sameiere i boligen sin. De er registrert med en halvdel hver i grunnboka, men dette er ikke riktig eierbrøk. Partene har derfor skrevet og signert en samboeravtale hvor de riktige eierandelene fremkommer. Hun eier 65 % fordi hun har bidratt med egenkapitalen, og han eier 35 %. Samboeravtalen oppbevares i hjemmet. De er godt fornøyd med at de fikk skrevet avtalen slik vi har rådet dem til, og slår seg til ro med det. Samboeravtalen er juridisk bindende partene i mellom. Den legges til grunn ved et eventuelt samlivsbrudd.

Han går konk

Problemet dukker opp flere år senere. I forbindelse med at hans personlige foretak gikk konkurs har han fått mange kreditorer på nakken. De forsøker å tvangsinndrive midlene gjennom namsmannen. 

Utlegg i grunnbokas eierandel

Etter dekningsloven § 2-2 har kreditorene rett til dekning i de formuesgodene som tilhører han, og namsmannen tar utlegg i hans eierandel av boligen. Det vil si, namsmannen tar utlegg i det som er registrert i grunnboka som hans eierandel, og der står det jo 50 % andel og ikke den faktisk og korrekte andelen på 35 %. Namsmannen har da rent faktisk tatt utlegg i deler av hennes eierandel. 

Hvis ikke annet eierforhold sannsynliggjøres

Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 7-13 kan nemlig namsmannen ta utlegg i en ideell halvpart av boligen hvis ikke annet eierforhold blir sannsynliggjort. Så lenge eierforholdet ikke er nærmere angitt for namsmannen, skal namsmannen med andre ord legge til grunn at de eier boligen med en halvpart hver. Namsmannen sjekker derfor grunnboka, og der står partene registrert med en halvpart hver. Et annet eierforhold er ikke blitt sannsynliggjort og utleggspantet blir registrert.

Holder samboeravtalen?

Men vi har jo samboeravtale tenker de kanskje, det er bare å fremlegge den i en klage så blir det rettet opp i, eller blir det det? 

Namsmannen må da vurdere om eierforholdet er sannsynliggjort på grunnlag av ytterligere dokumentasjon, og om klagen tas til følge eller avvises. Utgangspunktet er at hvis klagen avvises, må domstolene ta stilling til hva som er det sannsynlige eierforholdet ut fra bevisene som finnes.  

Samboeravtalen kan avgjøre

Men dette kan kreve én eller flere runder i rettsapparatet. Hvis beregningen av eierandelene ikke kan dokumenteres, er det ikke alltid sikkert domstolene er enig i det partene har skrevet i samboeravtalen.

Hva nå? Kanskje blir det ikke et problem fordi mannen klarer å nedbetale kravene mot seg. Men det kan bli et problem om partene skal selge boligen eller gå fra hverandre. Da skal hans panteregistrerte utlegg dekkes gjennom salgssummen. Dekningen vil da overstige hans eierandel og spise av hennes eierandel. Hun dekker da i realiteten deler av hans gjeld.

Det beste rådet for samboerne

Hva kan man gjøre for ikke å komme i denne situasjonen? Det beste rådet er selvfølgelig å registrere riktige eierandeler i skjøtet. Gjør man ikke det, er det generelle utgangspunktet at samboeravtalen må inneholde det reelle og riktige eierforholdet. Ved denne vurderingen er det bevisene som er avgjørende. Først og fremst bør man spare på dokumentasjonen som underbygger beregningene av eierandelene. Dette kan være gavebrev, dokumentasjon av bankinnskudd, med mer.

Tinglyse begrensning av fri rådighet over egen eierandel

Videre kan det være lurt å tinglyse en urådighetserklæring. En tinglyst urådighetserklæring stanser frivillige pantsettelser, men verner ikke mot kreditorer ved tvangsfullbyrdelse.

Både samboeravtalen og urådighetserklæringen vil ha betydning som bevis for at eierforholdene ikke stemmer med grunnboka hvis namsmannen har besluttet utleggspant på feil grunnlag og en klage eller rettsrunde er nødvendig. 

Vanskelig uten samboeravtale

Hvis man ikke har en samboeravtale å vise til, men i etterkant forsøker å bevise for namsmannen og rettsapparatet hva som er riktig eierbrøk, er det for sent å tenke på det man skulle ha gjort. Bevisene vil avgjøre saken. I vårt eksempel står det i samboeravtalen at eierbrøken var forskjellig fordi hun gikk inn med egenkapitalen. Samboeravtalen ville med andre ord være gull verdt.

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!