Når naboen planerer ut eiendommen

Når naboen planerer ut eiendommen

Naboen har fylt på med masser på sin eiendom, slik at det dannes en bratt skråning ned mot gjerde i tomtegrensen. Har han lov til det?

Det er ikke uvanlig å oppleve at naboen fyller opp terrenget på sin eiendom. Ofte dreier det seg om planering for å få en mer hensiktsmessig tomt. For ubebygde tomter kan det også være som ledd i å heve byggehøyde før oppføring av bolig. Da kan det lett oppstå spørsmål om hva man kan tillate seg, særlig hvor slike terrengendringer skjer som en fylling mot nabogrense.

Naboen kan ikke bare fylle på med masser uten videre. Det er flere begrensninger som det må tas hensyn til. Terrengendringer kan påføre naboeiendom betydelige ulemper ved dårlig planlegging.

Søknadspliktig tiltak?

For det første kan påfylling av masser være søknadspliktig. Det følger av plan- og bygningsloven § 20-1 at det må søkes om "vesentlige terrenginngrep". Det omfatter både utgraving og oppfylling. Hva som ligger i dette vesentlighetskravet kan variere ut fra stedlige forhold.

Heldigvis forenkles vurderingen av at byggesaksforskriften (SAK) § 4-1 fastsetter at "mindre fylling eller planering av terreng" kan gjøres uten søknad og tillatelse, og også angir konkret hvor mye som da kan fylles opp. Det skilles mellom hvor eiendommen ligger.

I spredtbygd strøk kan det søknadsfritt gjøres endringer på opptil 3 meters avvik fra opprinnelig terrengnivå. I tettbygd strøk gjelder i utgangspunktet 1,5 meters avvik, men for rekke- eller kjedehus o.l. med tett bebyggelse kan avviket kun være 0,5 meter. Beregningen av høydeforskjell gjelder slik at terrengendringen ikke på noe punkt kan overstige disse begrensningene.

Hvis naboen har kjørt på en mengde jord på sin tomt, blir det således først spørsmål om hvor stort avviket er fra opprinnelig terrengnivå. Hvis høyden for eksempel har økt med rundt 130-140 cm, vil det i utgangspunktet ikke være søknadspliktig med mindre det er snakk om rekke- eller kjedehus.

I tillegg må avstand fra fyllingsfoten til nabogrense være minst 1 meter. Fyllingsfoten er det punkt hvor fyllingen starter. Tidligere var avstandskravet 2 meter, men det ble endret i forbindelse med forenklinger i byggesaksbehandlingen fra 01.07.2015. Det innebærer at naboen ikke kan fylle ut slik at det fremstår som en vegg med jord rett over tomtegrensen.

Det kan tillates også større endringer, men da blir det et søknadspliktig tiltak. Merk også at flere mindre utfyllinger over tid kan også utløse søknadsplikt, da man må se endringene i sammenheng.

Byggehøyde

Påfylling av masser kan få betydning for hvor høyt naboen kan bygge. I utgangspunktet kan bygning ha inntil 9 m mønehøyde og 8 m gesimshøyde, jf. plan- og bygningsloven § 29-4. Annet kan følge av plan, men i begge tilfeller måles byggehøyde normalt ut fra gjennomsnittlig ferdig planert terrengnivå. På den måten kan påfylling av masser innebære at bygget kan komme høyere.

Byggehøyden kan også være spesifikt angitt med kotehøyder, målt i meter over havet. Det har særlig betydning ved oppføring av nybygg. Da kan man ikke heve grunnen utover dette uten endringssøknad.

Sikring

Verken lov eller forskrift synes å oppstille bestemte krav med tanke på helningsgrad. I plan kan det derimot være bestemt at skråning mellom eiendommer ikke kan være brattere enn eksempelvis 1:2.

Fylling kan uansett ikke være for bratt, og det må tas hensyn til grunnens bæreevne. Ved oppfylling kan det være en fare for utglidning av masser. Den som endrer terrenget er også ansvarlig for nødvendig sikring av skråning mellom sin egen tomt og naboeiendom.

Forstøtningsmurer

Hvor nabo ønsker å planere ut eiendommen, kan det gjerne være mer hensiktsmessig å sette opp en forstøtningsmur. På den måten hindrer man terrenget fra å gli ut.

Også her angir SAK § 4-1 hva som kan oppføres uten søknad. Det gjelder mindre forstøtningsmur på inntil 1 m høyde og avstand fra nabogrense på minst 1 m, eller inntil 1,5 m høyde og avstand på minst 4 m. Mur som er høyere eller nærmere enn dette krever søknad.

Forstøtningsmurer er ofte en kilde til nabokrangler. Hvis det er snakk om å tillate mur i nabogrense, bør det avklares hvem som har vedlikeholdsplikt. Naboeiendoms ansvar bør fremgå skriftlig før man samtykker til oppføring.

Med mindre muren oppføres i samarbeid, er det naturlig at den nabo som ønsker endring står for tiltaket alene, og også at dennes eiendom har ansvaret for fremtidig vedlikehold. Det gjelder i hvert fall hvor muren kun tjener naboeiendom, fordi den muliggjør bedre utnytting av denne. Annet kan tenkes hvor muren vil tjene begge eiendommer. Det er ikke nødvendigvis avgjørende hvilken eiendom som ligger høyest i terrenget. Hvor poenget er å hindre utrasing, kan naboen innvende at en mur vil tjene begge eiendommer.

Naboloven § 2

I tillegg til offentligrettslige skranker nevnt ovenfor, kan heving av grunnen også ha en privatrettslig side. Naboloven setter grenser for hva naboen kan tillate seg.

En skjemmende fylling kan i seg selv være i strid med naboloven § 2, som innebærer at man ikke kan gjøre noe på egen eiendom som er til urimelig ulempe eller skade for naboeiendom. Mer aktuelt er det hvor det er risiko for utrasing av masser, eller hvor fyllingen bidrar til at overvann renner over nabogrense. Det siste kan ofte oppstå hvor nabo, som ligger høyere i terrenget, asfalterer eller legger belegningsstein. Naboen må sørge for å håndtere overvann på egen eiendom. Det vil si at dersom andre eiendommer påføres økt vanntilsig, plikter naboen å fjerne problemet han har skapt.

Les også:
Naboen forstår meg ikke  
Kan nabokrangler unngås?  
Naboen kappet uthus i to  
Naboeiendommen forfaller  

Thomas Nygaard 6 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!