Hvor høy blir festeavgiften?

Hvor høy blir festeavgiften?

Det har vært skrevet mye om at det blir dyrere å være tomtefester. Dette stemmer bare delvis. Slett ikke alle vil påvirkes av Høyesteretts foreløpig siste dom om festeavgiften (22.4.2015).

De aller fleste festere vil på et eller annet tidspunkt bli møtt med et krav om ny, oppregulert festeavgift. Hvis beløpet kun står på en innbetalingsgiro, hvordan kan du vite at bortfester har beregnet riktig beløp? Eller hvis du vet at festeavgiften skal reguleres om noen år, hvor stor avgift kan du forvente?

Tomtefestelovens hovedregel om justering av festeavgiften er at avgiften skal reguleres i samsvar med endringen i konsumprisindeksen, jf. tomtefesteloven § 15. Det finnes et unntak fra denne regelen, der noe annet "tvillaust er avtalt". De vanligste tilfellene av at noe annet er avtalt er 1. at festeavgiftsbeløpet skal stå uendret, og 2. at festeavgiften skal reguleres i samsvar med tomtens verdi.

For å vise hvordan man praktisk går frem for å finne det nye festavgiftsbeløpet, har jeg under tatt inn noen regneeksempler, med hovedvekt på tilfeller der regulering skal skje i samsvar med tomtas verdi.

Konsumprisindeksregulering

Regulering i samsvar med endring i konsumprisindeksen (KPI), er egentlig ikke en regulering så mye som en tilpasning av avgiftsbeløpet til dagens pengeverdi. En slik "regulering" skal kun medføre en oppjustering av beløpet slik avgiftens realverdi blir lik som ved forrige avgiftsfastsettelse.

For å finne endringen i konsumprisindeksen kan man benytte nettkalkulatoren på Statistisk sentralbyrås hjemmesider .

Eksempel: Festeavgift regulert i januar 2005 til kr 1200, skal reguleres januar 2015. Ettersom endringen har vært 21,3 % stigning, øker avgiften tilsvarende og til kr 1456,-.

Markedsverdiregulering

Markedsverdiregulering skjer ved at det settes en vanlig markedsverdi på eiendommen (bruttoverdi). Fra denne verdien trekkes all verdi som fester selv har bidratt til – man skal slippe å betale "dobbelt" for slike tiltak og investeringer. Man står da igjen med en nettoverdi som danner grunnlaget for reguleringen.

Den videre regulering skjer da ved at man setter en rimelig avkastning av verdien, i prosent. Rettspraksis synes å operere med rundt 5% som rimelig avkastning.

Et regneeksempel der nettoverdi er kr 100 000,- og avkastningsrenten 5 % vil gi en ny festeavgift på kr 5 000,-.

For verdifulle tomter setter i tillegg loven et tak for hvor høyt festeavgiftsbeløp bortfester kan kreve. Beløpet er pr. 2016 kr 11 725,- og gjelder pr. dekar tomt. Der tomten er mindre enn ett dekar, gjelder beløpet for tomta som sådan. Maksimalbeløpet gjelder dessuten kun for gamle kontrakter (inngått før 26. mai 1983). 

EKSEMPEL 1 – Tomt i høyprisområde

Kontrakt fra 1975. Hyttetomt på Hafjell, 1 dekar stor. Ski in, ski out. Nettoverdi kr 700 000,-. Avkastningsrente: 5 %

Regnestykket:
Kr 700 000 x 0,05 = kr 35 000,-
Men, siden kontrakten er fra før 26.mai 1983 og eiendommen er på ett dekar kommer lovens maksimalbeløp på kr 11 378,- til anvendelse. 

Ny festeavgift: kr 11 378,-

EKSEMPEL 2 – Tomt i mellomprisområde

Kontrakt fra 1969. Boligtomt på Vågå, 1,5 dekar stor og med nydelig utsikt over vannet. Nettoverdi Kr 200 000,- 

Regnestykket:
Kr 200 000 x 0,05 = kr 10 000,-.
Regnstykket gir et lavere beløp enn maksimalbeløpet, og resultatet justeres da selvsagt ikke.

Ny festeavgift: kr 10 000,-.

EKSEMPEL 3 – Stor tomt i høyprisområde

Kontrakt fra 1975. Boligtomt på Nesodden, 2,2 dekar. Strandlinje, båthus, ordføreren bor på naboeiendommen. Nettoverdi: kr 1 900 000,-.

Regnestykket:
Kr 1 900 000 x 0,05 = 80 000,-.
Maksimalbeløpet gjelder pr. dekar tomt, og denne tomta er 2,2, dekar stor. Maksimalbeløpet blir da 2,2 x 11 378 = 25 032,-. 

Ny festeavgift: kr 25 032,-.

EKSEMPEL 4 – Liten tomt i mellomprisområde

Kontrakt fra 1955. Hyttetomt ved Tanaelva, 0,3 dekar stor. En skikkelig rønne men med fiskerett i vassdraget.
Nettoverdi: kr 80 000,-.

Regnestykket:
Kr 80 000 x 0,05 = 4 000,-.
Maksimalbeløpet pr. dekar tomt justeres ikke ned for tomter under ett dekar. 

Ny festeavgift: kr 4 000,-.

Som fremgår av eksemplene kommer maksimalbeløpet til anvendelse for en "normal eiendom" på rundt ett dekar, når verdien runder ca. kr 230 000,-. Selvsagt avhengig av avkastningsrentens størrelse vil dette gi en slags terskelverdi for når en bør utfordre bortfesters forslag til avgiftsregulering.

Der lovens maksimalbeløp ikke kommer til anvendelse, fordi festekontrakten er inngått etter 26. mai 1983, blir situasjonen annerledes:

EKSEMPEL 5 – Tomt i mellomprisområde med ny kontrakt (ikke maksimalbeløp)

Kontrakt inngått i 1990. Boligtomt på Løten, 1,2 mål. Kort vei til både destilleriet og ungdomsskolen, så et attraktivt objekt for området.
Nettoverdi: 300 000,-.

Regnestykket:
Kr 300 000 x 0,05 = 15 000,-.

Ny festeavgift: kr 15 000,-.

EKSEMPEL 6 – Eksklusiv tomt med ny kontrakt (ikke maksimalbeløp)

Kontrakt inngått i 1995. Boligtomt på Nesøya i Bærum, 2 mål. Dette er tomta som har alt! Utnyttelsesgrad på 50 %, 200 meter strandlinje, utsikt over Oslofjorden, sol hele dagen og usedvanlig trivelige naboer.
Nettoverdi: 5 000 000,-.

Regnestykket:
Kr 5 000 000 x 0,05 = 250 000,-.

Ny festeavgift: en kvart million????

En kvart million er det resultat kontrakten legger opp til, men selv for beboerne på Nesøya er det antageligvis en god slump penger. Tomtefesteloven , som gjelder for festere over hele landet, kommer også i slike tilfeller fester til unnsetning ved at det i § 11 er inntatt et forbud mot å avtale eller innkreve en urimelig høy festeavgift.

Hva som er urimelig høyt skal etter loven holdes opp mot det som vanligvis blir betalt ved nye festeforhold av liknende tomter, på liknende vilkår.

Hva det nye festeavgiftsbeløpet blir for vår (u)heldige fester på Nesøya beror selvsagt på en konkret vurdering. Det er lite rettspraksis på området som gir mer kjøtt på beinet enn de vurderingstemaer som allerede følger av loven. 

Vår fester på Nesøya kan altså ikke fri seg fra at han har i sin besittelse en perle, fordi festeavgiftsreguleringen gir et høyt beløp, eller innebærer en stor økning. Han må belage seg på å betale en festeavgift som gir bortfester en rimelig avkastning av verdien av nettopp det han fester – en perle. 

Akkurat det siste kan være en grei huskeregel å ha med seg dersom man står med begge beina oppi en festeavgiftsregulering. Er det grunnlag for markedsverdiregulering, må du normalt regne med å betale festeavgift i henhold til det du besitter, og ikke i henhold til det du ideelt sett ønsker. Å påberope seg KPI-regulering i slike tilfeller er en utmerket måte å bli idømt saksomkostninger på. Disse kan bli høye.

Er du usikker på om kontrakten eller loven gir anvisning på markedsverdiregulering, spør noen som kan det! Har du kollektiv advokatforsikring i HELP, spør oss!

Les også: Noen - ikke alle - tomtefestere får økt avgift  
Les også: Høyesteretts foreløpig siste dom om festeavgiften (22.4.2015)  

Jarran Dolve 7 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!