Hvem skal vedlikeholde våtrommet?

Foto: Crestock.com

Hvem skal vedlikeholde badet?

Vi får ofte spørsmål om vedlikeholdsplikten for en bolig. Hvor går grensen for hva som er eiers ansvar og hva boligselskapet skal ta ansvar for?

Svaret på spørsmålet kan finnes i vedtektene for boligselskapet din leilighet tilhører. I noen tilfeller vil vedtektene justere grensene for hva den enkelte skal vedlikeholde, men i dette blogginnlegget holder vi oss til det som følger av lovverket når borettslaget eller sameiet ikke har vedtatt noe annet.

Utgangspunktet er at eieren skal vedlikeholde egen bolig. Det betyr at det ikke skal oppstå skader eller ulemper på fellesarealene eller for andre beboere. Men - i mange tilfeller kan det være vanskelig å avgjøre hvem som har ansvaret.

Reglene om vedlikeholdsplikt kan sies å være tilsvarende for både andelsleiligheter og eierseksjoner. Selv om bestemmelsene i burettslagslova § 5-12 og 5-17 og eierseksjonsloven § 20 er ulikt utformet, er realiteten gjerne den samme.

Dette er eiers vedlikeholdsplikt

Kort sagt omfatter eiers vedlikeholdsplikt egen bruksenhet, mens fellesskapet er ansvarlig for det andre, som bygningskropp og fellesareal. Også bygningsmessige skader i vegger eller etasjeskiller mellom to leiligheter skal i utgangspunktet dekkes av fellesskapet.

For våtrom innebærer det at innvendige overflater og installasjoner må være så tette at det ikke skader bygningen. Badet må rett og slett være tett. Eier er ansvarlig for slikt som membran og utettheter rundt sluk.

For rørinstallasjoner er det litt spesielt. Burettslagslova § 5-12 slår fast at vedlikehold av rør i leiligheten er andelseiers ansvar, men likevel ikke reparasjon og utskifting av rør som ligger i bærende konstruksjoner.

Det betyr at eier må sørge for rensing av sluk og staking av rør frem til felles soilrør. Ved behov for utskifting er grensen litt annerledes. Boligselskapet er som regel ansvarlig hvis det er skade på rør som ikke ligger i påstøp, men nede i etasjeskille. Et hensyn bak dette er at laget bør ha kontroll med slikt arbeid. Det er imidlertid viktig å påpeke at noe annet kan følge av vedtektene til boligselskapet.

Begjærte tvangssalg av leilighet

I praksis er det gjerne ikke så lett å avgjøre verken hvor skillet går eller hva som faktisk er skadeårsaken. Nylig opplevde vi et eksempel på hvor avgjørende betydning dette kan få. I enkelte tilfeller kan man risikere langt mer enn bare et erstatningsansvar.

Et borettslag hadde gjentatte ganger henvendt seg til en andelseier og bedt om at det ble gjort tiltak på et bad. Det ble vist til at det var fukt i himlingen i leiligheten under. Andelseier hadde gjort noen mindre tiltak for å hindre vannsøl, men det løste ikke problemet. Borettslaget benyttet seg av fagkyndige fra boligbyggelagets tekniske avdeling, og de mente at det var overveiende sannsynlig at fuktproblemet skyldtes at badet var utett.

Borettslaget så seg etter hvert lei på at problemet ikke ble løst, og styret besluttet å varsle andelseier om salgspålegg. Det ble satt en kort frist for å totalrenovere hele badet. Andelseier hadde ikke økonomisk mulighet til å rehabilitere hele badet, og det endte med at borettslaget ga salgspålegg og begjærte tvangssalg av leiligheten. Det ble til og med besluttet tvangssalg i retten.

Tvangssalg innebærer at familien vil bli kastet ut av leiligheten i salgsprosessen, og ender som regel med at leiligheten selges for et langt lavere beløp enn hva man ellers ville ha fått. De risikerte dermed å sitte igjen uten bolig og med tapt egenkapital.

Uklare årsaksforhold

Andelseier følte seg overkjørt, men hadde lite å stille opp mot borettslagets tekniske og juridiske ekspertise. De opplevde at årsaksforholdene var noe uklare, men visste ikke hva de skulle gjøre. Det var en svært fortvilet familie som tok kontakt med oss.

Ved befaring var det tydelig at badet var slitt og utdatert, men forelå det faktisk grunnlag for salgspålegg? Vi hadde på følelsen at borettslaget kanskje hadde vært litt for raske.

Som et ledd i å prøve å hindre tvangssalg, ble det foreslått å få inn en fagkyndig. Håpet var at det kunne gjøres mindre tiltak for å hindre ytterligere lekkasjer, og at vi så kunne anføre at det var tilstrekkelig. Rørlegger mente at det burde være tilstrekkelig å installere dusjkabinett og legge membran på gulv, og han ble bedt om å sette i gang med dette.

Aldri vært grunnlag for salgspålegg

En morgen ringte rørlegger og kunne fortelle at han hadde pigget opp rundt sluk, og at han stusset over at han ikke fant tegn til at betongen var fuktig. Kort tid senere ringte han og kunne fortelle at det i stedet syntes å være en utett kobling mellom sluk og videre rør. Med det tok saken en helt ny vending. Rørleggers oppdagelse kunne snu hele saken på hodet.

Vi fikk raskt inn borettslagets felles bygningsforsikring, og konklusjonen derfra var at det ganske riktig var mer sannsynlig at lekkasje skyldtes utette rør enn utett bad. Skadeårsak var omfattet av borettslagets vedlikeholdsplikt, jf. brl. § 5-17, jf. § 5-12. Med andre ord kan det faktisk sies at det var borettslaget, og ikke andelseier, som var i mislighold.

Etterfølgende omstendigheter viste således at det aldri har vært grunnlag for salgspålegg. Borettslaget innså da etter hvert også at de hadde tatt feil, og begjærte saken om tvangssalg hevet. I tillegg frafalt de alle økonomiske krav mot andelseier.

Andelseier fikk helt nytt bad

Heldigvis for begge parter var skaden dekningsmessig under felles bygningsforsikring, og det ble raskt igangsatt utskifting av rør. Nødvendig utbedring medførte at hele badet faktisk måtte totalrenoveres likevel, så da fikk andelseier i stedet en solid oppgradering. Deres gamle bad blir skiftet ut med moderne fliser og membran.

Denne saken burde være en vekker for både borettslaget og boligbyggelaget som de hadde i ryggen. Før man går til så alvorlige skritt som å gi salgspålegg og begjære tvangssalg, må man være sikre på skadeårsak.

Det antas at det kunne vært konstatert utette rør dersom det var blitt utført grundigere undersøkelser som for eksempel vanntest eller trykktesting av rør. Eventuelt burde andelseier bli bedt om å foreta bygningsmessige inngrep under forutsetning av at ansvaret først plasseres når skadeårsak kan fastslås. Her gikk man i stedet bare ut fra hva man fant mest sannsynlig.

Oppdagelsen av at feilen lå noen få cm ned i etasjeskillet, fremfor inne i leiligheten, ble helt avgjørende for denne familien. I stedet for nærmest å stå på bar bakke, sitter de ikke bare igjen med leiligheten sin i behold. De har fått et helt nytt bad. 

Thomas Nygaard 6 blogginnlegg

Rådene vi gir i blogginnlegg er generelle, og ikke ment som uttømmende informasjon om juridiske tema. Våre råd kan dermed ikke automatisk anvendes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat. Selv om vi ikke har kapasitet til å besvare spørsmål om enkeltsaker på bloggen, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til blogg@help.no!