Hvordan klage på feil etter boligkjøp?

Vi mottar daglig veldig mange henvendelser om hvordan man klager på feil man oppdager etter boligkjøpet. Enten man har tegnet boligkjøperforsikring eller ikke, kan det være nyttig å sette seg inn i hvordan klageprosessen i mangelssaker går for seg.

Vår erfaring er at du som boligkjøper fort får behov for eksperthjelp når skader avdekkes. Uansett er det viktig at du handler raskt, ikke venter og ”ser an” skadeutviklingen før du foretar seg noe. Da kan det være for sent.

For å få prisavslagEn misligholdsbeføyelse som innebærer at selger gir avslag i pris tilsvarende utbedringskostnader eller ytelsens reduserte verdi. Les mer , erstatningEn misligholdsbeføyelse som innebærer at selger eller kjøper erstatter motpartens økonomiske tap forårsaket av kontraktsbruddet. Les mer eller hevet boligkjøpetHeving innebærer at partenes plikt til å oppfylle etter avtalen opphører. Kjøpers plikt til å betale kjøpesummen bortfaller, i likhet med selgers plikt til å gi fra seg boligen. Les mer , er det ikke nok at du har et berettiget krav, du må også gå frem på riktig måte. AvhendingslovenAvhendingsloven gjelder avhending av fast eiendom når avhendingen skjer frivillig ved salg, bytte eller gave. Les mer regulerer både kjøper og selgers rettigheter i forbindelse med salg av fast eiendom, og loven regulerer hvordan partene skal forholde seg ved reklamasjonEr det en feil ved en vare, tjeneste eller fast eiendom du har kjøpt, må du klage raskt til selger for ikke å miste kravet ditt. Dette kalles reklamasjon og bør skje skriftlig. Les mer . Avhendingsloven legger føringer på hvordan du som kjøper skal gå fram i forbindelse med reklamasjoner. Hvis du ikke følger riktig fremgangsmåte, kan konsekvensen bli at du mister kravet ditt.

Vanligste ”feller”

Brudd på avhendingslovens bestemmelser om rettidig reklamasjon (fremme krav i tide), avhendinglovens § 4-19Er det en feil ved en vare, tjeneste eller fast eiendom du har kjøpt, må du klage raskt til selger for ikke å miste kravet ditt. Dette kalles reklamasjon og bør skje skriftlig. Les mer , samt utbedring i strid med selgers utbedringsrettSelger har ofte rett til selv å utbedre mangler kjøper oppdager, enten du har kjøpt en vare, tjeneste eller fast eiendom. Les mer , avhendingsloven § 4-10, har smertelig fratatt en del kjøpere krav de har rett på.

Reklamasjonsfrister

Avhendingsloven § 4-19 har regler om reklamasjonsfrister. Hovedregelen er at reklamasjonen må fremsettes ”innen rimelig tid”Hva som er innenfor rimelig tid må vurderes konkret og vil variere blant annet ut fra kontraktsområde og om det er private eller profesjonelle parter. Les mer etter at man oppdaget eller burde ha oppdaget mangelenHvis det er noe feil ved en kjøpt vare, eiendom eller tjeneste, og dette innebærer et kontraktsbrudd fra selgers side, foreligger det en mangel ved selgers ytelse. Les mer . Høyesterett har uttalt at rimelig tid i denne sammenheng normalt er mellom 2 og 3 måneder, men både kortere og noe lengre frist kan tenkes.

I praksis dreier diskusjonene seg om når man burde ha oppdaget mangelen, altså når fristen begynner å løpe. Dette er spesielt aktuelt ved mangler som viser seg gradvis, som symptomer. Det er viktig å være klar over at fristen kan løpe selv om man ennå ikke har full oversikt over omfang, kostnader og så videre.

En eventuell fagkyndig vurdering kan ettersendes, det kan være risikabelt å avvente reklamasjon til du har fått rapporten. Forutsatt at du har reklamert innen rimelig tid, kan reklamasjoner fremmes i inntil 5 år fra overtakelseHvis det er noe feil ved en kjøpt vare, eiendom eller tjeneste, og dette innebærer et kontraktsbrudd fra selgers side, foreligger det en mangel ved selgers ytelse. Les mer . Vi anbefaler at du reklamerer skriftlig for å sikre deg bevis på at og når du har reklamert.

Selgers utbedringsrett

Hovedregelen i avhendingsloven er at selger kan møte et krav fra kjøper med et tilbud om utbedring av mangelen. Det er dermed ikke avgjørende at du kan dokumentere mangelen i ettertid, og det er normalt ikke nok at du informerer selger ved reklamasjonen om at du vil starte utbedring kort etter. Dette gjelder også selv om selger har eierskifteforsikringHvis det er noe feil ved en kjøpt vare, eiendom eller tjeneste, og dette innebærer et kontraktsbrudd fra selgers side, foreligger det en mangel ved selgers ytelse. Les mer .

Foreldelse

Hvis du har reklamert, men ikke kommer til enighet med selger, og vil bringe saken til retten, må du også overholde foreldelseslovens regler. Hovedregelen er at krav foreldes etter 3 år. Foreldelsesreglene gjelder altså parallelt med reklamasjonsreglene.

Riktig og rettidig fremgangsmåte er det aller viktigste og hvis du ikke er sikker på reglene og fremgangsmåten, bør du søke juridisk bistand for ikke å trå feil. Risikoen er at du forspiller kravet ditt hvis du ikke går riktig frem.

Silje N. Andresen

Fagsjef Boligkjøperforsikring, advokat MNA

Telefon: +47 950 45 390

E-post:

Rådene vi gir her er generelle, og kan ikke automatisk brukes i en bestemt sak. Har du behov for å drøfte enkeltsaker, anbefaler vi at du engasjerer advokat.
Selv om vi ikke kan gi saksbehandling her, kan vi kanskje skrive om "ditt" tema neste gang. Bruk kommentarfeltet nedenfor, eller skriv til tipsoss@help.no.

Kontakt oss på 22 99 99 99 eller post@help.no